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5 erros que podem acabar com o seu Flipping

Updated: May 2

Evite as armadilhas que os iniciantes ignoram e que podem fazê-lo quebrar antes mesmo de concluir o seu negócio.



Parece tão fácil! Compre uma casa, faça alguns reparos, coloque-a de volta no mercado e obtenha um grande lucro. A qualquer momento, meia dúzia de programas na televisão apresentam investidores bonitos e bem vestidos que fazem o processo parecer rápido, divertido e lucrativo.

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“Lançar casas é um negócio como qualquer outro: requer conhecimento, planejamento e experiência para ser bem-sucedido."


No entanto, o caminho para a riqueza imobiliária não se resume apenas à rapidez com que os imóveis são vendidos. Muitos aspirantes a magnatas do setor imobiliário ignoram o básico e acabam falhando. Então, quais são os cinco maiores erros que os aspirantes cometem e como evitá-los?


Como funciona o Flipping

Flipping (também chamado de investimento imobiliário por atacado) é um tipo de estratégia de investimento imobiliário em que um investidor compra uma propriedade para não usar, mas com a intenção de vendê-la com lucro.


Os investidores que atuam com flipping concentram-se na compra e posterior revenda de uma propriedade ou de um grupo de propriedades. Muitos investidores tentam gerar um fluxo constante de renda participando de flips frequentes.


Então, como você fazer um flipping um prédio ou uma casa? Em termos simples, você quer comprar na baixa e vender na alta (como a maioria dos outros investimentos). Mas, em vez de adotar uma estratégia de compra e retenção, você conclui a transação o mais rápido possível para limitar a quantidade de tempo que seu capital está em risco. Em geral, o foco deve estar na velocidade em oposição ao lucro máximo. Isso porque cada dia que passa custa mais dinheiro (hipoteca, serviços públicos, impostos sobre a propriedade, seguro e outros custos associados à casa própria). Esse é o plano geral, embora venha com várias armadilhas.


Esse lucro é normalmente derivado da valorização do preço resultante de um mercado imobiliário aquecido no qual os preços estão subindo rapidamente ou de melhorias de capital feitas na propriedade – ou ambos. Por exemplo, um investidor pode comprar um reformador em um bairro "quente", fazer reformas substanciais e depois oferecê-lo a um preço que reflita sua nova aparência e comodidades.

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“Erros comuns que os investidores imobiliários iniciantes cometem são subestimar o tempo ou o dinheiro que o projeto exigirá.”

Como começar?

O primeiro e melhor conselho é limitar seu risco financeiro e maximizar seu potencial de retorno. Simplificando, não pague muito por uma casa (sabendo quanto vale) e certifique-se de saber quanto custarão os reparos ou atualizações necessários antes de comprar. Com essas informações, você pode calcular um preço de compra ideal.


A regra dos 70% afirma que um investidor não deve pagar mais de 70% do valor pós-reparo (ARV) de uma propriedade menos os reparos necessários. O ARV é o que vale uma casa depois de totalmente reparada.


Aqui está um exemplo: se o ARV de uma casa é de $ 150.000 e precisa de $ 25.000 em reparos, então a regra dos 70% significa que um investidor não deve pagar mais de $ 80.000 pela casa: $ 150.000 x 0,70 = $ 105.000 – $ 25.000 = $ 80.000.


Como qualquer outra pequena empresa, o empreendimento exigirá tempo e dinheiro, planejamento e paciência, habilidade e esforço. Provavelmente acabará sendo mais difícil e mais caro do que você jamais imaginou. Leve isso de ânimo leve por sua conta e risco: se você está apenas procurando ficar rico rapidamente mudando uma casa, pode acabar no asilo. Estes são os cinco erros a serem evitados se você está pensando em realizar um flipping.


1. Tenha dinheiro suficiente

Investir em imóveis é caro. A primeira despesa é o custo de aquisição do imóvel. Embora as reivindicações de financiamento com pouco ou nenhum dinheiro sejam abundantes, encontrar esses negócios de um fornecedor legítimo é mais fácil dizer do que fazer. Além disso, se você está financiando a aquisição, está pagando juros.


Embora os juros sobre o dinheiro emprestado ainda sejam dedutíveis, mesmo após a aprovação da Lei de Cortes de Impostos e Empregos, não é uma dedução de 100%. Cada dólar gasto em juros aumenta o valor que você precisará ganhar com a venda.

E se você usar uma hipoteca ou linha de crédito home equity (HELOC) para financiar sua compra de flip-house, apenas os juros serão dedutíveis.


Pesquise extensivamente suas opções de financiamento para determinar qual tipo de hipoteca melhor atende às suas necessidades e encontre um credor que ofereça taxas de juros baixas. Uma maneira fácil de pesquisar os custos de financiamento é usar uma calculadora de hipoteca, que permite comparar as taxas de juros que vários credores oferecem. É claro que pagar em dinheiro pela propriedade elimina o custo dos juros, mas mesmo assim existem custos de propriedade e custos de oportunidade para amarrar seu dinheiro.


Gerar lucro é mais difícil do que costumava ser. De fato, 2019 viu as margens de lucro encolherem para o menor retorno bruto médio sobre o investimento (ROI) desde 2011, de acordo com a ATTOM Data. Isso não significa que não há dinheiro a ser feito (ROI foi de 40,6%), mas significa que é necessário cuidado. O lucro bruto médio em uma virada em 2019 foi de US$ 62.900, mas lembre-se de que é bruto.


Os custos de reforma também devem ser considerados. Se você planeja consertar a casa e vendê-la com lucro, o preço de venda deve exceder o custo combinado de aquisição, o custo de manter a propriedade e o custo de reformas.


Uma cozinha de US$ 25.000, um banheiro de US$ 10.000, US$ 5.000 em impostos imobiliários, serviços públicos e outros custos de transporte reduzem esse número em cerca de dois terços. Acrescente a isso um problema estrutural inesperado com a propriedade e um lucro bruto pode se tornar um prejuízo líquido.


2. Tempo de obra

Renovar e lançar casas é um empreendimento demorado. Pode levar meses para encontrar e comprar o imóvel certo. Depois de possuir a casa, você precisará investir tempo para consertá-la. Se você tem um emprego diurno, o tempo gasto em demolição e construção pode se traduzir em noites e fins de semana perdidos. Se você pagar a outra pessoa para fazer o trabalho, ainda gastará mais tempo do que espera supervisionando a atividade e os custos de pagar aos outros reduzirão seu lucro.


Depois que o trabalho estiver concluído, você precisará agendar inspeções para garantir que a propriedade esteja em conformidade com os códigos de construção aplicáveis ​​antes de poder vendê-la. Se isso não acontecer, você precisará gastar mais tempo e dinheiro para trazê-lo ao par.


Em seguida, pode ser um investimento de tempo para vender a propriedade. Se você mesmo mostrá-lo aos possíveis compradores, poderá gastar muito tempo indo e voltando da propriedade e em reuniões. Se você usar um agente imobiliário, você deverá uma comissão.


Isso vale a pena? Para muitas pessoas, pode fazer mais sentido manter um emprego diário, onde possam ganhar o mesmo tipo de dinheiro em algumas semanas ou meses por meio de um salário fixo, sem risco e com um compromisso de tempo consistente.


3. Habilidades insuficientes

Construtores profissionais e profissionais qualificados, como carpinteiros e encanadores, muitas vezes trocam as casas como uma renda paralela aos seus empregos regulares. Eles têm o conhecimento, as habilidades e a experiência para encontrar e consertar uma casa. Alguns deles também têm empregos sindicais que fornecem cheques de desemprego durante todo o inverno enquanto trabalham em seus projetos paralelos.


O dinheiro real no lançamento da casa vem da equidade do suor. Se você é habilidoso com um martelo, gosta de colocar carpete - e pode pendurar drywall, telhado de uma casa e instalar uma pia de cozinha - você tem as habilidades para fazer flipping.


Por outro lado, se você não conhece uma chave de fenda Phillips de uma chave de fenda plana, precisará pagar um profissional para fazer as reformas e reparos. E isso reduzirá as chances de obter um lucro substancial em seu investimento.


4. Conhecimento insuficiente

Para ter sucesso, você sabe como escolher o imóvel certo, no local certo, pelo preço certo. Em um bairro de casas de $ 100.000, você realmente espera comprar por $ 60.000 e vender por $ 200.000? O mercado é eficiente demais para que isso ocorra regularmente.


Mesmo se você conseguir o negócio da sua vida – comprar uma casa em execução hipotecária por uma pechincha, digamos – saber quais reformas fazer e quais ignorar é fundamental. Você também precisa entender as leis tributárias aplicáveis ​​e as leis de zoneamento e saber quando cortar suas perdas e sair antes que seu projeto se torne um poço de dinheiro.


Os credores de grandes ligas também começaram a buscar lucros no mercado de empréstimos, com a empresa de investimento global KKR se juntando a outras empresas de investimento privado em busca de uma parte da ação.


5. Falta de paciência

Os profissionais tomam seu tempo e esperam pelo imóvel certo. Os novatos correm para comprar a primeira casa que vêem. Então eles contratam o primeiro empreiteiro que faz uma oferta para resolver o trabalho que eles não podem fazer sozinhos. Os profissionais fazem o trabalho sozinhos ou contam com uma rede de empreiteiros confiáveis ​​e pré-estabelecidos.


Os novatos contratam um corretor de imóveis para ajudar a vender a casa. Os profissionais confiam nos esforços "à venda pelo proprietário" para minimizar os custos e maximizar os lucros. Os novatos esperam apressar o processo, passar uma demão de tinta e ganhar uma fortuna. Os profissionais entendem que comprar e vender casas leva tempo e que as margens de lucro às vezes são pequenas.


Se você está pensando em lançar uma casa, certifique-se de entender o que é preciso e os riscos envolvidos. Novatos podem subestimar o tempo ou dinheiro necessário e superestimar suas habilidades e conhecimentos. Fazer um bom lucro rapidamente mudando de casa não é tão fácil quanto parece na TV.